本帖最後由 林峻央 於 2020-9-30 16:45 編輯
淺談代書作業流程
一、買賣不動產簽約之前買方經紀人與賣方經紀人需作哪些準備及與客戶如何互動? 二、買賣不動產簽約之前買方經紀人須請買方準備哪些資料? 三、買賣不動產簽約之前賣方經紀人須請賣方準備哪些資料? 四、銀行預估房貸身為買賣雙方經紀人應注意之事項: 五、買賣雙方經紀人成交案件心態調整 六、針對仲介銷售不動產買賣案件之地政士作業流程: 七、不動產買賣當時所發生之稅如下:
認識[代書] 地政士俗稱代書，其角色為幫買賣雙方負責辦理房屋不動產買賣之代理人角色， 代書處於被信任的中間人，其公正性不容置疑，主要維護在買賣過程中每一個角色 的安全（買方／賣方／仲介方／代書方）讓買賣圓滿成交。
除了買賣外，民間代書還負責（繼承／分割／交換／贈與等等作業），這也是 代書最主要的作業，仲介方與代書為互利共生的夥伴，代書除了幫忙做買賣，也 負責幫買方去尋找貸款的銀行，或者是協助解決困難的產權問題，有好的代書協助 更能讓消費者在買屋賣屋過程中得到很好的＂優質服務＂（感動服務）。
東森的特約代書制度，指的是東森房屋於全省尋找評鑑優良的代書從業，經過 遴選，面試，身家調查考核等，確認信用信譽無虞，足以擔任買賣重要角色後聘請 ，簡言之 能與東森房屋簽約的特約代書都是萬中選一的代書人員，在買賣中可以 不偏頗的幫買方賣方顧好買賣交易的安全。
代書的收費，一件房屋買賣（房屋權狀與土地權狀各一）標準收費為 １２０００元（買方６０００賣方６０００元），再加上＂實價登錄＂費用２０００元 平均一個人是７０００元的代書作業費。
而買賣雙方總代書費是多少呢？ 依據每一方不同的稅費加上去 （比如：賣方需要再增加＂塗銷費＂，買方需要增加＂設定費＂等）
一、買賣不動產簽約之前買方經紀人與賣方經紀人需作哪些準備及與客戶如何互動?
(一)買方經紀人須了解買方購屋條件及應納稅費 (1) 自備款 （自備款是屬於評估中最重要的一環） (2) 貸款額度 (3) 信用問題(信用卡、現金卡、跳票、保證責任) (4) 應納稅費 (5) 房貸部分買方最關心的問題 (6) 交付完稅款時買方需簽與尾款同額之商業本票作為保證給付尾款之用
(二) 賣方經紀人須了解賣方售屋動機及應納稅費
(1) 處理閒置不用之財產 (2) 缺錢 銀行貸款繳息不正常 已遭銀行假扣押並經由法院辦理強制執行 已有設定二胎三胎等 賣價小於債務（賣出的錢比債務小）
(3)國宅房屋 (4)應納稅費 仲介費(第一次簽約就給付) 增值稅 代書費 年底需報財產交易所得 火險可退費
(5) 了解貸款餘額
二、買賣不動產簽約之前買方經紀人須請買方準備哪些資料?
(1) 身分證正本，（非本人來要攜帶本人之授權書與代理人之身分證等） (2) 便章（隨便帶一顆就好） (3) 需貸款者 （財力證明） 扣繳憑單 公司在職證明單 存摺影本封面+內頁六個月以上之薪轉或出入證明 若財力不足額（之後再補其他不動產證明等）
(4)簽約金（１～２成現金，若屬於超高額買賣 可以用銀行本票代替） (5)收取仲介費或簽立服務費確認單（簽約後即收取服務費）
三、買賣不動產簽約之前賣方經紀人須請賣方準備哪些資料?
(1) 身分證正本 (2) 便章 (3) 權狀正本 (4) 貸款餘額證明(透過貸款銀行申請或查詢金額，確認簽約日當天還欠款多少錢) (5) 房屋稅單及地價稅單 (6) 印鑑證明一份(完稅款時給付，本人攜帶印鑑章到戶政機關辦理) (7) 非本人親自到場簽約者
四、銀行預估房貸身為買賣雙方經紀人應注意之事項:
(1)在議價時建議主管報紙稿售價提高或將物件拉下稿面 （以避免銀行從網路拉到價錢，讓估價成數變低） (2)網路廣告依前項同步進行，下架等 (3)物件現場廣告佈置 （撤除廣告，讓銀行業者沒有電話資訊可以查詢，避免值班業務出錯） (4)陪同銀行業者勘屋 （確認銀行業者勘屋時間，並且引導區域優勢與房屋價錢，拉抬成數） (5)買賣雙方貸款教育 貸款金額： （假如所簽訂的銀行版本合約金額較高，須要先跟買方溝通好價錢，不要講錯） 貸款身分： （假如買方沒有納稅資料，而必須事先套好工作職業內容，避免成數評估不足）
補充： 關於買賣雙方貸款教育是非常重要的一件事，有時候買方有錢但卻不見得有 完整的公司資料等已提供佐證。
特別是開小商店的商家，基本上都是小店沒有報稅或開立發票等營業額資料， 但卻是有滿滿的現金，針對這些有實力的買家，我們當然要為其想方設法，幫助 他貸款成功，但是對於從業新進人員對於客戶購屋能力的掌握通常都還是經驗 不足，最好的是 將客戶真實的狀況與店長溝通商量，因為店長經常與代書或銀行 同業交陪，是公司內比較精準能判斷購屋人條件的一個腳色！
而在貸款上，我們最常聽到客戶都希望＂全貸＂＂貸款９成＂這類的話， 像這樣的物件其實很難做，因為代表客戶的背景實力比較差，沒有現金。銀行業 有句話是這樣說的 ［不怕借你錢，怕你還不出錢］，這就是銀行心態。
銀行業看的是＂人＂的條件，並佐以房屋的價值，而且看重人的條件佔更大的 比例，您看 若是郭台銘要借錢，是不是全台灣銀行都捧著現金要借給他？ 這就是＂人＂的條件。
五、買賣流程與契約反悔時
正常為四次付款，也可以簡化到三次付款 契約反悔，分為賣方反悔不賣與買方反悔不買時
特別補充： １：現在的買賣都加入了 ＂履約保證＂制度，請背熟履保功能 ２：賣方反悔不賣，須進行催告動作，寄發存證信函保全證據等 再請店長針對此點說明 ３：買方反悔不買，須進行催告動作，寄發存證信函保全證據等 而針對沒入的訂金，必須再簽定委售時，就很清楚跟賣方告知喔（怕他硬ㄠ） 沒入的訂金，一半是仲介的費用 ４：買方反悔不買，並且是要約單的方式，違約金是 成交價百分之三 ５：處理違約爭議時，必須保持高度ＥＱ處理，不能一開始就得罪對方，而是溝通其 真正的問題出在哪，當不能解決時，就用另一方較硬的態度去談判，期能讓交易 雖然失敗，但雙方不至於火爆相向，甚至燒到仲介這邊來。 ６：處理爭議第一時間回報店長，由店長溝通判斷處理之。
六、買賣不動產應負擔的稅費－快速參閱
（另有專章做各種稅金的運算） 以下必須熟背 買方負擔有何稅金： 賣方負擔有何稅金：
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