本帖最後由 林峻央 於 2020-10-24 10:56 編輯
開發實務-開發實務補充講義
三 小 時 就 會 的 開 發 課 程
東森房屋 岡山美美 林峻央 編制
章節內容
一、開發的簡述 開發與銷售=找房子與賣房子，開發為仲介之母． 成交的機率與機會：好的開發人員十件大約可成交在三件～四件左右 （超高成交率） 剩下的六七件在不斷的回報與議價中 慢慢產生蘋果案件。 有案件才有可銷售的機會，好的蘋果一下子就會馬上賣掉，不是你賣掉就是 同事幫您賣掉．
一、找標的、不分種類、都簽回來、發展人脈 二、發覺空屋、空地、改變使用價值、創造利潤 三、深耕地區、經營人脈、備足後盾 四、解決困難、贏得人心、創造雙贏 五、強化議價、專業深化、信心十足
二、開發基礎操作
1、開發日出門前，我對自己說 今天是我生命中的轉捩點、我要找很多房子回來 ． 今天是我生命中最重要的日子、我要開發很多屋主回來．
2、接著我要「設定區域」--岡山、或 路竹 將市中心區分四個座標 3、接著我要「設定目標」--透天、大樓、華廈、農地、建地、廠房 4、接著我要「檢查工具」--名片、服裝、筆記本、DM、隨手可發的物品（或禮品）
三、我要找的是『 透天 』『 大樓 』，『 廠房 』應該有以下徵兆
（透天）
1、門口很髒、沒冷氣、沒採光罩、沒電錶、沒春聯、信箱太多信了 郵局通知書、水費催繳、電費催繳、類似銷售的看板痕跡, 經常經過三樓陽台衣服都沒收、第四台催繳、警局行政文書通知函 門口電動門無法出入太髒了、門都生鏽了、太久沒生人出入痕跡
2、我發誓，我今天出門，如果＿＿有遇到人，我一定要開口請教他＿＿。 (1)、請問附近有無要賣的房子？ (2)、請問這附近的房子都賣多少錢？ (3)、請問現在這邊還有房子要出租嗎？ (4)、您好，我想請要一下 這附近還有空的房子嗎？
3、『大樓』當我進入到大樓，我一定要了解以下的資訊 (1)、管理員，非常非常的重要 (2)、找信箱、太多信、有催繳、都沒領的文件、信用卡太多 (3)、電梯間有管理費催繳通知書 (4)、頂樓或許有「水表」被拆 、「電錶」被拆
4、『大樓管理員』 我在大樓裡，我一定會跟管理員交談，我想瞭解 (1)、請問現在還有要賣的房子嗎？ (2)、請問這一棟大樓的成交價都多少？ 或者一坪多少？ (3)、請問這邊管理費一坪多少？ (4)、請問這棟大樓總共有幾戶？總共有幾個車位？ (5)、請問這邊有哪些公共設施？ (6)、請問這邊環境有何優、缺點？ (7)、請問這邊管委會、有沒有經常在辦活動？
三、開發之進階運作
1、物件整理 (1)、將抄回來的物件分門別類，透天歸透天，大樓歸大樓 (2)、並寫入自己的「開發控管表」做資料整理
2、資料調查 (1)、將分類資料、個案詢問同事市場行情？ (2)、詢問公司店長 附近有無成交行情 有賣過哪一間、賣了多少錢？ (3)、附近有無法拍資訊？
3、去電 去店 委託 (1)、申請謄本 （使用電傳系統）。 (2)、查出謄本上姓名與地址。 (3)、打 104、105 查號台。 (4)、住的近---親自登門拜訪 住的遠---請寄出開發信函。
四、約訪簽定委託契約書 （要簽定委託書時，您有沒有將十大問題被熟了，還有您的行銷計畫呢？）
(1)、說明打電話來意—沒人簽（大都是我有客戶要找附近房屋，你那間是空屋）。 (2)、說明來店意思—已經被簽（這間給 XX 賣多久了，多久到期將來讓我來服務）。 (3)、約定時間，親自拜訪 或 寄不動產委託書 請他簽名開始賣。 (4)、其他店未到期，提前聯絡 提早去簽，才不會被簽走。
五、不委託管制
(1)、不委託的原因 （服務費、期限、價錢太低、不缺錢、動機不夠） (2)、不委託也是朋友，登記在開發控管表中，將來你就是他的唯一。 有好多的例子，總是在幾個月後、幾年後 地主會主動跟您聯絡 有好多的例子 ，總是在好久後，因為您的持續聯絡，讓他主動找上您。
六、委託後之書面報表製作 (1)、製作不動產說明書 (2)、製作 CASE STUDY ，並寫好所有詳細資料，以讓飛天與網路商城好利用 (3)、拍一二十張的照片，挑最好最好的照片。
七、委託期間之回報運作 （不要默默行善）
(1)、說好幾天回報、就要說到做到 (2)、回報可以『口頭電話回報』、『書面銷售報告書』、『傳真報告書』 可以 回報的內容 『我這個星期幫您貼了幾張看板，下次再拼那個區域』、 『您的物件有上報，本週這案件總共有幾通來電』 『我已經將您的物件上網 ，本週點閱率是多少』 (3)、您的認真，一定要說出來，千萬不要默默行善，不為人知。 (4)、回報同時，也是價格議價跟回報，重點在鋪陳您的認真，與客人的看法 並 將一切的過錯『推給客人承擔』，千錯萬錯都不是我的錯，只要我有認真 努力做， 就一定不會錯。
八、必勝開發專員應培養之條件
1、形象 服裝儀容、服裝要燙、穿的像業務、皮鞋要擦亮、稍微噴點香水、領帶要綁好 要帶個公事包、裡面東西要齊全、不抽煙、不吃檳榔。
2、自信心、專業呈現 我是，節決困難的人、拉他一把的人、幫他賺錢的人、提供資訊給他的人 讓他脫離苦海的人、救他一命的人、你是他的明燈。
3、市場趨勢、敘述能力 市場趨勢分析能力、中古屋市場行情、投資產品與方向、租金行情、 可進場產品 區域中最熱鬧商圈、可油湯營業地點、可補習班營業地點、 飲料部營業地點等 .
4、議價能力、關鍵的掌握 議價是佈局、簽約是演戲 表演的好，掌聲多，服務費也不少 表演的好， 辛苦的多，折讓的少 5、長及久遠的人脈經營 五、房屋仲介業必勝心法 行情，請提升價值，想辦法賣掉 價格就是市場行情，馬上就有同事幫您賣掉 價格低於市場行情，馬上一堆投資課買掉
| 
收藏