[新人訓]委託出售出租服務標準作業準則(S.O.P)

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加盟店營業管理服務標準作業準則(S.O.P

3.1.賣方委售物件服務作業準則

3.1.1賣方來電或來店委託接待禮儀及規範。

3.1.2親訪或面談填寫售屋意向表,了解售屋動機。

3.1.3提示賣方權益說明書，說明賣方售屋過程權益及稅法說明。

3.1.4提供賣方欲售房屋區域成交行情參考。

3.1.5建議賣方欲售房屋價格估價，確定最後委託售價及委售條件。

3.1.6提示委託銷售契約書，攜回審閱至少三天。並請賣方於契約審閱確認欄簽字確認，完成合法程序。

3.1.7物件調查表實地勘查確認，並請賣方於制式現況說明書上簽字確認。

3.1.8委託售屋條件協商確認委託期限、總價、佣金、贈品及特別約定條款。

3.1.9簽訂委託銷售契約書一式兩份須有經紀人簽章，賣方及店各留乙份。

        簽署人須為所有權本人或具有所有權人合法授權之代理人並提供身份證明文件。

3.1.10製作不動產說明書。

        擬定銷售企劃含DM、房屋情報、報紙廣告等平面媒體廣宣及電視、網路等電子媒體廣宣並說明作業程序。

3.1.11店內電腦系統執行潛在買方資料配對。

3.1.12執行銷售活動,並依實際狀況執行定時或不定時銷售回報,回報方式有:

        1.面報 2.電話報告 3.網絡回報4.書面回報

3.1.13銷售條件修訂交涉：如價格變更及日期延長，付款條件變更。

3.1.14買方出價回報：口頭出價回報，要約承諾或斡旋金承諾回報，須於２４小時之內為之。

3.1.15價格合議確認：契約書內容變更，要約書簽字確認送達買方，斡旋承諾書確認，

         斡旋金轉定金送交賣方收執，須於２４小時之內為之。

3.1.16買賣契約簽訂通知：以面報及電話或網路及信函為之。

3.1.17備妥簽約必備相關文件：如當日地政機關核發土地及房屋登記簿謄本及相關稅單及相關產權證明文件。

3.1.18他項權利部份確認：

    a.銀行貸款部份餘額確定及是否有積欠利息及滯納金。

    b.若有第三人抵押權設定部份，聯絡出面協商清償塗銷設定抵押權。

    c.若有法院查封或假扣押等情事應於簽約前協商解決辦法。

3.1.19不動產交屋確認：交易不動產目前若為第三人承租或暫住，

          須取得第三人承諾日後交易完成之搬離，騰空定點交程序。

3.1.20完成簽約及備證產權移轉手續：協助戶籍資料申請，完稅及相關證件申請

3.1.21協助產權點交並促成交易完成：

          a.交屋前應妥善保管空屋及賣方交付之房門鑰匙，依委託前之現狀協助賣方點交於買方，完成交易程序。

           b.交付賣方不動產說明書及請賣方簽署交易完成確認書，並說明財產交易所得申報程序。

3.1.22售後服務：不論委託銷售物件經多少時程銷售成功與否，對賣方的售後服務應確立且不可廢，

                            後續服務項目為：

                               a.定期不動產廣告文宣及刋物寄送。

                               b.定期售屋及購屋需求調查。

                               c.生日賀卡寄發。

                               d.邀請參加店總部及集團舉辦之活動。

3.2.買方購買物件服務作業準則

3.2.1買方來電或來店洽詢接待禮儀及規範。

3.2.2洽詢買方需求並填妥購屋需求表及說明服務費收取標準。

3.2.3提示買方權益說明書。

3.2.4代尋欲購合適房屋：  

     a.電腦賣方庫存資料配對查詢。

     b.潛在賣方資料查詢。

     c.同業合適物件查詢。

3.2.5約定帶看合適物件：

      a.自住房屋約看時間應徵詢屋主同意,並商請先行整理屋況,以使買方洽看滿意。

      b.出租房屋應知會屋主及徵詢承租方同意。

      c.空屋應備妥屋門鑰匙及預先將屋況整理完成。

3.2.6物件現場解說及提示不動產說明書：針對買方所提不動產相關問題應善盡據實解說之道德規範，

       不可欺瞞或詐騙。

3.2.7買方要約承諾或斡旋承諾之處理：買方中意之不動產要約或斡旋承諾書之填寫應

       本不動產經紀業管理條例規定，提示內政部要約書版本及斡旋金版本之不同由買方選擇

       並經攜回審閱三天及在要約書或斡旋承諾書上簽署確認使可為之。

3.2.8買方出價作業：

        a.買方以內政部要約書出價承諾購買時，應於要約時效內經賣方簽認同意後，以合法方式知會買方，

         以收要約送達之效力。

         b.要約送達時,應本經紀業道德規範充份告知買賣雙方委售及承購條件,以達雙方合意

        ，並請買方簽署成交簽約確認單。

3.2.9簽訂不動產買賣契約：

        a.買賣雙方要約合意時經過正式通知簽訂不動產買賣契約時間，應通知買方備妥證件，

         及應付款項，同時應盡告知權利義務之利害關係。

         b.產權調查作最後的確認，以保障買方的權益。

3.2.10辦理產權移轉：協助申請戶籍資料，完稅及辦理銀行購屋貸款。

3.2.11產權點交：陪同代書交付產權資料及買賣雙方房屋現場交屋，交付房門鑰匙及清點附贈物品。

3.2.12交易完成：請買方簽署不動產交易完成確認書(附件5-11)及交付不動產說明書。(附件5-5)

3.2.13售後服務：

           a.喬遷祝賀

           b.定期詢問是否有該不動產相關需要服務項目，應本不推辭，不拖延，盡力協助處理，達到以客為尊之目的

           c.定期發送店內不動產相關刊物文宣

           d.寄發客戶生日賀卡

           e.邀請參加店、總部或集團相關活動f.定期購屋及售屋需求調查

3.3.出租方委租物件服務作業準則

3.3.1來店或來電委租客戶接待禮儀及規範

3.3.2委租權益及說明服務費取標準說明

3.3.3提供出租行情資料

3.3.4出租物件現場勘查：

      a.注意空屋是否需要先行整修及現有住戶何時遷離確認。

       b.協助復水復電。

3.3.5洽商委租條件：  

      a.月租金(含稅或不含稅)

      b.租期

      c.押租保證金

      d.裝潢期

      e.現況出租或明示維修項目

      f.交屋日

3.3.6簽訂委託租賃契約書：須由委租客戶將契約書攜回審閱至少三天，並於審閱簽認欄簽署確認。

       (簽署人須為所有權本人或具有所有權人合法授權之代理人並提供身份證明文件)。

3.3.7製作委租物件資料表及輸入電腦資料存檔。

3.3.8帶看客戶承租：善盡告知承租訊息。

3.3.9簽訂租賃契約：租賃雙方條件合意，約定時間簽署租賃契約。

3.3.10辦理法院公證：視雙方需要至當地法院或經司法機關認定之合法民間公證人處辦理合約公證，

                               確認雙方權利及義務。

3.3.11點交房屋：合約及公證完成，協助雙方點交租賃不動產標的物並說明租賃所得之申報程序。

3.3.12租後服務：   

      a.定期刊物文宣發送，洽詢是否需求相關服務。

      b.生日賀卡寄發

      c.邀請參加店、總部或集團活動。

      d.保持客戶滿意度，預期租轉售之後續服務。

3.4.承租方承租物件服務作業準則

3.4.1承租方來電或來店接待禮儀及規範

3.4.2了解承租區域及種類條件。

3.4.3承租權益及服務費收取標準說明

3.4.4提供出租資料選擇

3.4.5帶看欲租物件：善盡充分告知物件優劣條件及回答承租方相關問題。

3.4.6簽訂租賃契約：洽談承租或出租雙方條件合意時約定時間簽訂租賃契約。

3.4.7辦理法院公證：雙方如有需要協助處理公證事宜。

3.4.8點交房屋：合約及公證完成，協助點交租賃標的，如有需要協助復水復電及瓦斯。

3.4.9租後服務：

     a.喬遷祝賀

     b.定期刋物、文宣發送

     c.生日賀卡寄發

     d.邀請參加店、總部或集團活動。

     e.保持客戶滿意度，預期租轉買之後續服務。

5.附屬表單

5.1.售屋物件調查表

5.2.買方需求調查表

5.3賣方權益說明書

5.4.買方權益說明書

5.5.不動產說明書

5.6.委託銷售契約書

5.7.不動產買賣要約書

5.8.不動產斡旋承諾契約書

5.9.買方帶看記錄表

5.10成交簽約確認單

5.11交易完成確認書

6.管控重點：

6.1經紀人應作事項管控重點

6.1.1詳實作好賣方委售物件之區域行情分析報告及買方購屋需求。

6.1.2確實解說賣方售屋權益及買方購屋權益。

6.1.3依法落實契約審閱期。

6.1.4明確說明銷售計劃及作為。

6.1.5落實銷售狀況回報及詳記帶看記錄。

6.1.6落實要約送達及簽約通知。

6.1.7買賣契約簽訂前之準備工作務必完善及預作問題的沙盤推演。

6.1.8充分了解代書作業進度。

6.1.9確實交易完成交屋動作。

6.1.10買方資料完成建檔及落實定期後續服務。