本帖最後由 林峻央 於 2020-9-30 16:27 編輯
不動產工作內容 （一）名詞解釋：銷售不動產，何為不動產
不動產解釋 民法66條規定:稱不動產者,為土地及其定著物．不動產之出產物,尚未分離者,為該不動產之部分． 所以說不動產=土地+定著物+尚未分離之產物
經紀業管理第四條： ［不動產：指土地 土地定著物或房屋及其可以移轉之權利;房屋指成屋 預售屋及其可移轉之權利］ 不動產＝房地產［房＝房屋(預售屋或成屋)，地＝土地，產＝相關產權（所有權）/他項權利］
（二）不動產仲介規範
（三）房屋仲介公司：加入合格不動產仲介公司 | 經紀業條例規範 需加入合法仲介公司，才可以從事房屋仲介買賣之行為， 非法從事仲介之行為，處六萬到三十萬元罰款！
合法仲介公司 應備有 １：有不動產經紀業許可函 ２：有公司或商業登記證明文件 ３：經紀人證書 ４：營保金繳存證明 ５：公會會員證書 ６：備查函 |
（四）營業員的工作內容 １：不動產的買賣 ２：不動產的租賃
營業員透過居間代理的行為，達成成交後，向雙方收取服務費! 服務內規範: 買賣最高雙方不得收取超過6%，一般原則賣４％買２％ 租賃最高雙方不得收取超過１．５個月，出租１個月，承租０．５個月
不動產買賣： 指營業員透過開發物件，或接受屋主委託後，進行產權調查丶行情估價 丶廣告刊登等服務去募集買方消費者！ 透過行銷手法找到消費者後，進行帶看丶覆看丶價錢協商丶異議處理 要約丶斡旋方式與屋主達成價錢合意條件相符後雙方約定時間簽訂不動 產買賣契約！
［開發］ 指營業員，透過各種管道（現場／紅單／報紙／朋友／人脈樁腳／網路）等 許多方式，找到房屋拜訪屋主後，簽訂＂委託銷售契約書＂同意由您與公司 進行銷售行為，銷售完成後並支付服務費！ 開發的管道來源眾多，營業員隨時都處於開發的機會裡，而我們常說＂開發 為業績之母＂，如果能開發出眾多物件，那銷售的機會就會大增，成交冒泡 隨之而來，甚至出門旅遊 在家睡覺都會成交！
開發人員必須具備含（房屋產權的熟悉，區域的成交行情，銷售的服務流程 ，專業的稅務問題，適當的財務顧問規劃，與最重要的人與人應對態度） 透過美美集團完整的教育訓練，就能幫新進人員快速建立扎實的基本功．
［銷售］ 銷售稱之為業績之子，透過行銷管道的運作（上網／發ＤＭ／派報／小蜜蜂 等）方式，把不動產物件行銷曝光到市場上，並帶消費者上門看屋，與消費者 協商溝通價錢建議，提供購屋規劃含（應負擔稅金／購屋成本／貸款財力 分析／價錢回報／與屋主議價談判／覆看房屋）等，幫助消費者圓夢成家 功德一件！
（五）簡述買賣流程
➽第一步 代尋理想家園 由買方和房仲人員進行事前需求諮詢，了解買方理想家園藍圖需求，依此找尋速配吉屋。
➽第二步 產權調查 銷售前，房仲人員進行產權調查，將其製成房屋不動產說明書，包含：房屋謄本、屋況等， 讓買方對房屋有初步認識。
➽第三步 居中協調 透明化的買賣過程，房仲業者提供給買賣雙方附近房屋的成交價，以供參考；遇到賣方或買方的各自要求， 則幫忙居中協調，讓流程更順暢。
➽第四步 簽約前的產權確認 為預防屋主重新做抵押設定或被限制登記，簽約前，房仲業者會替買方再次一次調閱最新謄本、 產權調查，以免損害買方權益。
➽第五步 簽約中的代書服務 專業代書會幫買賣雙方做代書流程的各種登記，例如不動產所有權移轉登記、申請貸款、抵押權設定登記、 抵押權塗銷登記、產權審核調查等，更提供有關不動產節稅規劃諮詢。
➽第六步 交屋後的加值服務 透過仲介業者銷售的成屋，若屋況較老舊、管線年久失修而可能成為漏水屋。為保障買方權益，目前 房仲業者有提供一定時限、一定金額的「漏水保固制度」。針對買受人於約定保障期間內， 發現所購建物有漏水滲水現象並符合相關約定條款者，房仲業者會因此提供定額賠償， 保固期間約半年，此即為「漏水保固服務」。
（六）時間／行程管理 對於營業員來說，時間與行程決定了業績績效的來源，如果有發揮 ２０／８０ 時間效益管理，加上進行有效行程的實地作業，不能交也難，所以在後面我們特 別會談到＂行程管理＂！
（七）專業知識累積 不動產的領域非常之廣，各類別中也都有專業執業人員（估價師／地政士 等） 所以非常符合活到老學到老的概念，在公司內部會從 １：基礎房地產百科知識 ２：房地產買賣交易流程細節 ３：回報／議價／斡旋 處理 ４：客戶異議處理 ５：實作演練 ６：每周專業知識補強 ７：公司聘請專業講師上課等方式 讓同事在就業環境中可以不斷的學習
（八）未來升遷發展 （詳細請參閱美美集團發展策略規劃藍圖）
基礎扎根：三年時間把房地產知識學起來 經驗傳承：在經營過程中，最重要的是學習別人的經驗不要重蹈覆轍，並謙虛努力 專業突破：提升專業價值，更可以贏得消費者信賴對於往高總價，更是成功的基石 領導創業：經過三年專業訓練，五年後可以準備創業公司題共創業合作機會，在穩健靠山的背 景下，開創一個人生舞台！
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