本帖最後由 林峻央 於 2020-10-24 10:40 編輯
［ 土 地 增 值 稅 節 稅］ 整理＿林峻央
土地增值稅定義： 土地增值稅是在土地所有權移轉的時候，按照土地漲價總數額採用倍數累進稅率 計算繳納的一種租稅；所謂土地漲價總數額是指土地移轉時之總現值，減去 按物價指數調整取得時之移轉現值或原規定地價的總額。
土地增值稅的稅率自94年 2 月 1 日起是採用倍數累進的 20%、30%、40% 等三級稅率，長期持有土地達20年以上者，另有減徵優惠，而且政府為了減輕 自住房屋者之負擔，對於出售自用住宅用地時，規定有一人一生一次及一生一屋 可享受10%的優惠稅率，同時出售自用住宅用地後另行購買自用住宅用地時， 原出售時所繳納的土地增值稅符合一定要件亦可申請退還。另為落實農地農用 之農業政策，獎勵農業生產，農業用地的移轉在符合一定的要件下，也可申請不課徵土地增值稅…．
課稅範圍 已規定地價之土地，於土地所有權移轉時，應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。 已規定地價之土地，設定典權時，出典人應依本法規定預繳土地增值稅。但出典人回贖時， 原繳之土地增值稅，應無息退還納稅義務人。 納稅義務人 1.土地為有償移轉者，為原所有權人。 （這是我們常見的買賣等狀況） 2.土地為無償移轉者，為取得所有權之人。 （遺贈／贈與） 3.土地設定典權者，為出典人。 所稱有償移轉，指買賣、交換、政府照價收買或徵收等方式之移轉； 所稱無償移轉，指遺贈及贈與等方式之移轉。
土地增值稅稅率計算 項目 | 內容 | 稅級別 | 計算公式 | 第 1 級 | 應徵稅額=土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值 (按臺灣地區消費者物價總指數調整後)未達百分之一百者】 × 稅率 (20%) | 第 2 級 | 應徵稅額=土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值 (按臺灣地區消費者物價總指數調整後)在百分之一百以上未達百分之二百者】 × 【稅率(30%)-[(30%-20%)×減徵率]】-累進差額(按臺灣地區消費者物價總指數 調整後之原規定地價或前次移轉現值 × A) 註：持有土地年限未超過20年者，無減徵，A為0.10 持有土地年限超過20年以上者，減徵率為20%，A為0.08 持有土地年限超過30年以上者，減徵率為30%，A為0.07 持有土地年限超過40年以上者，減徵率為40%，A為0.06 | 第 3 級 | 應徵稅額=土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值 (按臺灣地區消費者物價總指數調整後) 在百分之二百以上者】× 【稅率(40%)-[(40%-20%)×減徵率]】- 累進差額 (按臺灣地 區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉現值 × B) 註：持有土地年限未超過20年者，無減徵，B為0.30 持有土地年限超過20年以上者，減徵率為20%，B為0.24 持有土地年限超過30年以上者，減徵率為30%，B為0.21 持有土地年限超過40年以上者，減徵率為40%，B為0.18 |
稅率速算表 項目 | 20年以下 | 超過20年以上~30年以下 | 超過30年以上~40年以下 | 超過40年以上 | 第 1 級 | ax20% | ax20% | ax20% | ax20% | 第 2 級 | ax30%-bx10% | ax28%-bx8% | ax27%-bx7% | ax26%-bx6% | 第 3 級 | ax40%-bx30% | ax36%-bx24% | ax34%-bx21% | ax32%-bx18% |
自用住宅用地優惠稅率 土地所有權人出售其自用住宅用地，而符合特別規定條件者，其土地增值稅統就該 部分之土地漲價總數額按10%課徵。 （一生一次）土地所有權人依自用住宅用地繳納土地增值稅者，以一次為限。 （一生一屋）土地所有權人適用前述優惠，再出售其自用住宅用地，同時符合下列規定者， 不受前項一次之限制(一生一屋)： 1.出售都市土地面積未超過1.5公畝部分或非都市土地面積未超過3.5公畝部分。 2.出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋。 3.出售前持有該土地6年以上。 4.土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年。 5.出售前5年內，無供營業使用或出租。 六、下列土地移轉時，可以免徵或不課徵土地增值稅 (一)免徵 1.各級政府出售或依法贈與之公有土地及各級政府受贈之私有土地。 2.因繼承而移轉之土地。（此為我們最常遇到發生的案例，繼承後移轉） 3.私人捐贈供興辦社會福利事業或依法設立私立學校使用之土地。 4.被徵收之土地。 5.都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前移轉者。 6.依法得徵收之私有土地，土地所有權人自願按徵收補償地價售與需地機關者。 (二)不課徵 1.配偶相互贈與之土地，得申請不課徵土地增值稅。 2.作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。
問與答 一、土地以贈與方式移轉，可否適用自用住宅用地優惠稅率？ 答：因為贈與移轉並非出售，而且納稅義務人是受贈人，不是原來的土地所有 權人， 所以不能適用自用住宅用地優惠稅率核課土地增值稅。
二、張三聽說土地贈與給妻子，可以不用繳納土地增值稅，真的嗎？那要怎樣辦理 過戶手續及注意那些規定？ 答：依土地稅法第 28 條之 2 的規定，配偶相互贈與之土地得申請不課徵土地增值稅， 但是不課徵並非真的免稅，只是延緩課稅，該筆土地再移轉第三人時，仍須以第一次 贈與前之原規定地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額，核課增值稅。
三、農地開放自由買賣，任何自然人都可承買，老孫也夢想成真的買了一筆， 原 先與家人過著農耕生活，享受田園之樂，但是目前兒子將其改作臨時汽車修理場使用，聽 鄰長說「農地一定要作農業使用，不然會被處罰」，詢問現在及時恢復作農業使用，還來得及嗎？
答：按照土地稅法第 39 條之 2 第 1 項規定「作農業使用之農業用地，移轉與自然人時， 得申請不課徵土地增值稅。」其先決條件就是要這筆農地一定要作農業使用，買的當時， 有作農業使用，所以稅是暫時不課徵，但並不表示這筆稅款就這麼「免」了。因為在同條文 第 2 項又規定「前項不課徵土地增值稅土地之土地承受人於其具有土地所有權之期間內， 曾經有關機關查獲該土地未作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或 雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事時，於再移轉時 應課徵土地增值稅。」所以，老孫有一次改善機會，及時趕緊恢復作農業使用，否則， 會因小失大，屆時因違反區域計畫法或都市計畫法，不但會被前開法規主管機關裁罰 6 萬元以上 30 萬元以下罰鍰，並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀，不拆除、 改建、停止使用或恢復原狀者，得按次處罰，並停止供水、供電、封閉、強制拆除 或採取其他恢復原狀之措施，再移轉時還要被課徵土地增值稅，實在不划算。
四、老王欲出售一筆農地給老孫，朋友告訴他「現在農地買賣不必繳納土地增值稅了」， 詢問該如何辦理呢？ 答：自 89 年 1月 28 日土地稅法修正施行起，作農業使用之農業用地，移轉與自然人時， 得申請不課徵土地增值稅。依這項規定申請不課徵土地增值稅時，應由權利人及義務人 於申報土地移轉現值時，於土地現值申報書註明農業用地字樣提出申請；其未註明者， 得於土地增值稅繳納期間屆滿前補行申請，逾期不得申請不課徵土地增值稅。故而， 農業用地移轉申請不課徵，必須同時具備「作農業使用之農業用地」及「移轉與自然人」 這 2項要件，並檢附農業主管機關核發之「農業用地作農業使用證明書」，稅捐稽徵機關才會核准。 另作農業使用之農業用地，於89年 1月28日修正施行後第一次移轉，或申請不課徵再移轉 ，依法應課徵土地增值稅時，可調整原規定地價為89年1 月當期之公告土地現值， 須檢附證件如下： 1.檢附該移轉土地於89年1月當時為農業用地之相關證明文件。 2.除第1 項證明文件外，其他文件同一般申報案件（買賣契約書、雙方身分證明文件及土地權狀等。） 3.並由當事人於土地移轉現值申報書註明「本筆土地於89年1月28日土地稅法 修正公布生效時，為作農業使用之農業用地，請依修正生效當期公告土地現值為原地價課徵土地增值稅。」 （以上很重要，特別在把前次公告現值拉高，這對未來是非常有利的）
五、李四所有 1筆位於區域計畫法之道路用地想要出售，土地增值稅是否可享有免稅之適用？ 答：依都市計畫法指定之公共設施保留地於未徵收以前移轉，依法享有免徵土地增值稅優惠， 但非屬都市計畫法內之公共設施保留地移轉，則不適用此項免 稅規定；李四所持有之這筆 土地如僅係屬「道路用地」，而非屬都市計畫法內之「公共設施保留地」，仍無免稅之優惠。 民眾常誤認為道路用地就是公共設施保留地，實際上都市計畫法指定之「公共設施保留地」有幾項必備要件： （一）係指依都市計畫法所劃設之公共設施用地中，留待將來各公用事業機構、各該管政府 或鄉、鎮、縣轄市公所取得者而言。 （二）經各公用事業機構、各該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所開闢使用，但尚未依法取得之 公共設施用地，依前述都市計畫法之立法意旨，仍屬公共設施保留地。 （三）將由政府以『徵收』或『區段徵收』方式取得，或未明文規定取得方式者。
六、李姓民眾詢問其於花蓮縣及台東縣各有 1棟符合自用住宅用地要同時出售，需如何辦理 土地移轉現值申報手續，才可節省納稅荷包？
答：同一土地所有權人，持有多處自用住宅用地同日訂約並同日申報者，如果合計面積 不超過都市土地 3公畝或非都市土地 7公畝部分，則可視為「1 次」出售，按自用住宅 用地稅率課徵土地增值稅；另若是跨縣市土地同時出售，無需分赴兩地申報土地現值， 土地所有權人可自行選擇在任一土地所在地之稅捐機關統一辦理土地現值申報。 稅捐機關收件後，應於土地現值申報書加蓋收件日期章戳，並隨即以傳真方式先將 申報書傳送至其他轄區之稽徵機關，翌日再將申報書及相關資料以雙掛號方式 郵寄其他稅捐機關辦理。故而，「便民大步走、報稅免跨縣」，李姓民眾所持有之 自用住宅用地只要是同日訂約並擇一稅捐機關辦理申報送件，即可免除舟車勞頓， 享受自用住宅用地 10%優惠稅率課徵土地增值稅。 七、蔣君於102年10月1 日辦妥出售自用住宅用地移轉登記，申報移轉現值總價 120萬元， 課徵土地增值稅25萬元，復於104年 9月25日訂約，同年10月15日申報移轉重購 自用住宅用地乙筆，申報移轉現值110 萬元，請問蔣君是否符合重購退稅要件？可申請退稅若干？
答：按土地稅法第 35條規定，重購退稅必須符合「 2年內買、賣」之適用，如為先出售 自用住宅用地再另行購買自用住宅用地，這「賣」的時間，是以「完成移轉登記之日」 為準，而「買」的時間，就是以新購土地之「立約日」、或是超過訂約日30日始申報 土地移轉之「申報日」為準，予以計算。本案新購土地係於訂立契約後30日內申報 土地增值稅，因此應以立約日104年9 月25日為計算基準，符合辦理重購退稅的條件， 至其退稅額說明如下：
1.先決定不足支付新購土地地價之總額：新購土地申報移轉現值減 (出售土地申報移轉現值減土地增值稅)等於不足支付價款數 【1,100,000元-(1,200,000元-250,000元)=150,000元】。 2.蔣君可申請退還的土地增值稅是 15 萬元。 3.假設新購土地申報移轉現值為125萬元，則不足額為30萬元，已繳納之土地增值稅 25萬元就可以全部申請退還。 【1,250,000元-(1,200,000元-250,000元)=300,000元】。
4.假設新購土地申報移轉現值為 80 萬元，則不足額為負數，表示原出售土地即使 繳了土地增值稅還是足夠購買新的土地，已繳納之土地增值稅，不得申請退還。 【800,000元-(1,200,000元-250,000元)=-150,000元】。 有一點必須特別提醒注意的事項就是，蔣君於申辦重購退稅後，新購買的房子必須繼續 作自用住宅 5年，也就是重購後 5年內不可以再行移轉或供出租、營業、戶籍遷出等 非自用住宅的情形，即使是夫妻之間贈與都是不可以的，否則將被追繳原退還之稅款。
八、章君擁有 1棟 3層樓房的自用住宅用地，除騎樓10平方公尺外，其中能明確 劃分之第 1樓層有30平方公尺開設通訊行，另30平方公尺，及第2、3 樓層面積各為 70平方公尺均供自用住宅用地使用，全部建物面積合計210平方公尺，本筆土地面積 係132平方公尺，請問章君有多少土地面積可享受按自用住宅用地優惠稅率10％課徵土地增值稅？
答：依據土地稅法及相關的財政部函釋，同一樓層內如有一部分做營業用， 另一部分做住家使用，能明確劃分者，該房屋坐落基地得依房屋實際使用比例計算 所占土地面積，分別按自用住宅用地及一般用地稅率課徵土地增值稅， 另附屬之騎樓部分應併一樓使用面積計算，就所占土地面積比例核課土地增值稅。
故而章君可依實際使用情形比例核算，以本案為例，非自用住宅面積為一樓營業用 加騎樓比例核算後之非自住面積(30+10x30/60=35)為35平方公尺，自用住宅規定即為 (210-35=175)175 平方公尺，核准自用住宅之比例為百分之 83.33，與本筆土地面積132 平方公尺相乘，即得可享受自用住宅用地優惠稅率之面積為 110 平方公尺。
九、信託土地，於信託關係存續中，由受託人持有及移轉時，是否可以自用住宅用地 稅率課徵土地增值稅？
答：信託土地，於信託關係存續中，土地所有權人應移轉與受託人，由受託人依照信託本旨 為受益人之利益或特定之目的管理或處分，如委託人與受益人同屬一人(自益信託)， 且地上房屋仍供委託人本人、配偶、或其直系親屬作住宅使用，與其他要件符合自用住宅 用地規定，則受託人持有土地期間或出售時，可以按自用住宅用地稅率課徵地價稅及土地增值稅。
十、陳君於94年出售土地時申請適用一生一次自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，若他打算 出售於97年購買的自用住宅房地，可否再申請按自用住宅用地稅率核課土地增值稅？
答：依據土地稅法第34條第5項規定，土地所有權人適用第1項規定後，再出售自用住宅用地 ，符合下列要件者，仍可適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅： 1.出售都市土地面積未超過1.5公畝部分或非都市土地面積未超過3.5公畝部分。 2.出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋。 3.出售前持有該土地6年以上。 4.土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年。 5.出售前5年內，無供營業使用或出租。 所以陳君欲出售之土地，如果符合以上規定者，仍可按自用住宅用地稅率核課土地增值稅。
十一、實價登錄的實施，是否會影響土地增值稅的核課呢？ 答：不動產成交案件實價登錄制度已於101年8月1日起施行，但是目前仍不會作為 土地增值稅的課稅依據，請民眾不必太過憂心。
政府為了推動居住正義、促進不動產交易價格透明化並健全不動產交易市場，增列不動產 交易實價登錄相關作業，民眾於101年8月1日起，不論自行購買或委託仲介業、地政士買賣不動產 ，都需要在完成移轉登記30日內，向主管機關（以新竹市為例，主管機關為新竹市地政事務所） 申報登錄土地及建物成交案件實際資訊，以改善現行不動產成交案件買方與賣方資訊不對稱的情形。
實價登錄的資料，僅提供給民眾購屋、賣屋時作參考，避免民眾因資訊不對等，而造成不動產 價格波動情形，而已登錄之不動產交易價格資訊，在相關配套措施未完全建立並完成立法前， 不會作為土地增值稅課稅依據。
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